来源:法学教研部 作者:陈承帼 点击数:208 发布时间:2015/8/27 9:25:57

    “假离婚买房变成真离婚

稿件来源: 吉林工人报

尽管房屋限购令已经离我们远去,但当时假离婚买二房热潮的影响仍在持续。近日,某地法院就受理了这样一起假离婚最终闹成真离婚的案子。

  [案情分析]

  正所谓上有政策,下有对策。自限购令出台,不少夫妻想到了利用假离婚的法子降低购置二房的成本:双方协议离婚,房子在一人名下,另一方则成为无房产的单身族”;然后由无房的一方申请单身证明,凭单身证明享受第一套房的贷款优惠。

  虽说假离婚是为了购置二房的权宜之计,但在法律上,夫妻双方的婚姻关系已经解除。不少对夫妻假戏真做,买了二房后,变成真离婚。

  刘先生原先看中了某开发商的一处楼盘,不料限购令一出,原先已拥有一套房产的他要想再买一套,就得多花不少冤枉钱。于是,刘先生和太太约定先去离婚,现有的房产归到太太名下,由名下无房的刘先生贷款购买第二套房获取更大的优惠,之后二人再复婚。

  复婚一年多,刘先生与太太开始三天一小吵五天一大吵,眼见二人婚姻已走到尽头,便决定真离婚。可是在房产分割问题上,刘先生和太太出现了分歧。

  原来那套在我们复婚前就是登记在我名下的,是我个人财产,不能分。第二套是我们共同买的,离了也有我一半。太太的说法让刘先生不能接受。刘先生坚持二人是为了获取第二套房贷款优惠才假离婚的,况且由于刘太太是全职太太,两套房的购房款基本是由刘先生负担,现在只能拿到半套,实在令人难以接受。僵持不下,刘先生一纸诉状将太太告上法庭请求分割财产。

  [案情结果]

  双方第一次离婚确实因规避限购政策而引发的,涉案的两套房均是夫妻共同财产,但第一套房产已在民政局协议离婚时分割完毕,已产生法律效力,刘先生要求再次分割第一套房产并不能得到法律上的支持。考虑到如果完全按照现有法律进行判决,对刘先生会有所不公平,经法官多方努力调解,双方终于达成一致意见,刘先生和刘太太最终心平气和地分了手,两套房产也进行了合理的分割。

  [相关法规]

法律上不存在假结婚”“假离婚的概念。夫妻双方通过假离婚的方法规避政策,的确可以减少购房成本,但离婚在法律上会产生财产分割的效力,从而导致财产产权转移。

从既维护交易稳定又兼顾公平原则出发

综合评判房屋买卖合同

——安徽芜湖中院判决张某诉某房地产公司商品房预售合同纠纷案

裁判要旨

  建筑面积误差比绝对值超出3%时,法院应当从维护交易稳定又兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同效力。

  案情

  2012418日,张某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份,合同约定:该公司将其开发的某小区一套房屋出售给张某,该商品房预测建筑面积89.18平方米,其中套内建筑面积79.92平方米,公摊面积9.26平方米;房屋单价4642.3/平方米,总价款为41.4万元;合同第五条还约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%),根据产权登记建筑面积结算房价款;建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时,买受人有权退房。

  后经测绘,讼争房屋实际建筑面积为95.36平方米(套内建筑面积82.69平方米,公摊建筑面积12.67平方米)20131215,某房地产公司发布的交房流程载明:互补面积差价款(2.5%以内补款、2.5%以外赠送),张某建筑面积超6.19平方米,某房地产公司实际要求按2.23平方米补交房款。

  2014319日,张某以涉案商品房面积超过合同约定的3%为由,向法院提起诉讼,要求解除商品房买卖合同,返还购房款41.4万元并按同期银行贷款利率承担损失。

  裁判

  安徽省芜湖县人民法院一审认为:某房地产公司对于超面积的部分只是要求按2.5%补交购房款,对于超过2.5%的部分予以赠送,并未损害张某的利益,为此张某以建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%为由要求解除合同的事实依据不成立,判决驳回张某的诉讼请求。张某不服该一审判决,遂向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。

  二审法院经审理查明:建设部和国家质量技术监督局于200081日发布实施的《房产测量规范》适用于房产产权、产籍管理、税费征收范围,其中第8条房产面积测算中规定:挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算;未封闭的阳台、挑廊,按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。建设部于200571日发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》(已于201471日废止)适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算,其中第3.0.18条规定,建筑物的阳台均应按其水平投影面积的12计算。2014117日,该县人民政府常务会议第31号纪要载明:为维护社会稳定,原则同意对2011年度在某小区购买90平方米以下住房但实际测量面积超过90平方米的购房户,其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。

  二审法院认为:一、某房地产公司在涉案合同履行中并不具有导致合同解除的违约行为。涉案房屋实际面积与合同约定的面积差虽超过3%,但某房地产公司在本案中只对超出合同约定面积的2.5%予以主张,对其余部分并未向买受人主张权利。二、对涉案房屋合同约定面积与产权登记面积的差异,某房地产公司没有过错。某房地产公司所提供的证据证实,由于建筑规划中适用的《建筑工程建筑面积计算规范》与房产测绘中适用的《房产测量规范》对房屋面积的确认标准不同,最终导致涉案房屋总面积产生差异。三、张某并未因涉案房屋面积差异遭受损失,某房地产公司也未因房屋面积差异从中获益。现某房地产公司只对超出合同约定建筑面积的2.5%要求张某补交房款,对其余3.96平方米已明确放弃权利主张;对涉案房屋因面积差异而增加的契税,县人民政府也以会议纪要的方式,要求对其应缴契税总额的25%由县财政局予以先征后返。基于此,二审法院作出了驳回上诉、维持原判的判决。

  评析

  合同法第五条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则作为民事立法领域内的基本原则,其意义和作用在于该原则体现了社会公德与商业道德的结合。将该原则作为规范合同当事人的行为的准绳,可以有效防止当事人权利的滥用,维护与平衡当事人之间的利益。本案中,当事人双方在合同中虽然有建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权退房的约定,然如上所述,某房地产公司在本案中并无过错,并采取了相应措施,保护了张某权益免受损害,在这种情况下,如仍解除涉案合同,不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现,也使得当事人之间的利益失衡,不利于维护交易的稳定,也有违公平、诚实信用民事活动原则。

  2003324日,最高人民法院出台《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》是有其现实背景的,其中第14条关于买受人合同解除权之规定显然是出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量。但随着房地产调控政策的变化和房地产由卖方市场转为买方市场,退房潮出现了愈演愈烈的趋势,房地产市场呈现出了另一种混乱。依据市场经济的规律,一个完善的市场,并不允许参与者只享受利益,不承担风险。本案中买房人要求解除合同的根本缘由即是在于当地房价的下跌,寄希望通过对于法律规定的利用来转嫁风险,而这并非上述司法解释的意旨所在。二审法院在查明事实的基础之上深入领会立法本意,并不拘泥于对法律规定进行机械的理解与适用,在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判,取得了较好的法律效果和社会效果。

  本案案号:(2014)芜民一初字第00407号,(2015)芜中民四终字第00022

案例编写人:安徽省芜湖市中级人民法院朱训明 宋喜萍

新买路虎竟有维修记录

——温州一经销商一审被判退一赔三

案件来源: 中国法院网  发布时间:2015-08-12 10:40:44

新买的路虎揽胜越野车问题不断,维修时竟发现车子在购买前就有过维修记录。车主黄先生将售车的浙江省温州某汽车销售公司告上法庭。今天,温州市龙湾区人民法院一审审结此案,认定销售商构成商业欺诈,判决其向黄先生退一赔三。也就是说,除了要退车,这家汽车销售公司还要赔偿黄先生3倍购车款共计314万余元。

  据悉,这起案件是目前为止全国最大金额的汽车维权赔偿案。

  原告:首次保养前发现维修单,认为车行欺诈

  今年331日,浙江丽水的黄先生与温州一家汽车销售公司签订了购买路虎揽胜2995CC越野车的买卖合同,车价为104.8万元。

  41日,黄先生支付了全额车款,被告汽车销售公司亦交付了车辆。427日,黄先生在丽水市公安局交警大队办理了车辆登记。

  不过,黄先生称,自提车后到5月期间,车辆即发生过4次在待起步时挂D挡踩油门无法前进,或启动后加油门却只能够以十几迈的速度前进,此后要重新挂挡才能正常行驶的故障现象。因被告在温州而自己在丽水,其曾咨询丽水当地的路虎4S店,但一直无法查明原因。

  64日,黄先生与被告预约车辆首次保养,后在查找与保养相关的资料时,赫然发现《领料单》、《施工单》等材料。黄先生这才得知车子在329日因排挡杆破裂被更换过排挡杆、变速箱模块和排挡杆周边线束。

  在与被告协商无果的情况下,629日,黄先生向法院提起民事诉讼。

  法庭上,黄先生称,在售车和交车过程中,被告对车辆排挡杆破裂被维修一事均未作任何告知和说明。

  被告:更换行为属于正当的4SPDI流程

  法庭上,被告汽车销售公司承认了在售车前更换了越野车的排挡杆,且没有告知原告的事实。但其辩解称,更换排挡杆行为属于正当的PDI程序检查(即交车前检查规则,含入库PDI和交车PDI)。

  汽车销售公司称,公司在325日对黄先生的车辆启动PDI程序,并于当月29日发现变速箱控制模块中的排挡杆破裂,于是以拍照模式上传到PDI,经厂家授权后于41日更换配件。整个过程如同车辆生产过程中对零部件进行更换一样。而黄先生把正常的修补和换配件行为误认为销售前隐瞒质量缺陷是不合理的。

  焦点:被告未告知是否构成销售欺诈

  庭审中,原、被告双方确认被告未将车辆更换配件一事口头告知原告黄先生。

  黄先生认为,被告售车和交车前隐瞒了更换配件事实,致使其以为车辆系完好而决定购买。被告误导自己购买并接受车辆的行为系典型的销售欺诈。根据合同法的相关规定,其有权要求撤销购车合同并退还购车款。同时,被告应承担3倍购车赔付款。

  汽车销售公司认为,其虽没有将更换变速箱控制模块的相关情况以口头的形式告知原告,但其以向原告交付《领料单》、《施工单》的方式完成了告知,不存在任何隐瞒行为。

  法院审理后认为,被告汽车销售公司的行为构成销售欺诈,判决撤销原、被告双方的汽车买卖合同,原告退还涉案越野车,被告退还原告扣除车辆折旧费之后的购车款(折旧费每日200元,自201541日起计算至原告退还车辆之日止),并赔偿原告购车款利息损失(以购车款1048000元为基数,按中国人民银行同期同档次贷款基准利率,自201542日起计算至原告退还车辆之日止),且被告赔偿原告3倍购车款共计314万余元。

  法官说法

  被告的行为构成销售欺诈

  该案承办法官说,原告购买汽车的行为属于生活消费,应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。

  首先,对消费者的消费抉择和公平交易产生重大影响的商品信息,销售者应如实告知消费者。被告更换变速箱控制模块所形成的信息会对原告的消费抉择产生重大影响,在被告明确承诺销售新车的情况下,其应主动将上述信息如实告知原告,使之能作出更为理性的消费抉择。

  其次,销售者应以消费者明确知晓并理解其所告知内容的方式告知消费者商品的真实情况。车辆的《领料单》、《施工单》并未记载变速箱控制模块已更换。被告亦不能证明向原告交付了上述单证,故对被告主张以交付《领料单》、《施工单》的形式完成告知义务不予采纳。

第三,被告明知自己隐瞒真实情况的行为会使原告陷入错误认识与其订立合同,仍希望或放任这种结果的发生即有欺诈的故意。被告隐瞒的行为显然是为了追求或放任原告与其订立汽车买卖合同的结果,其主观故意明显。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十八条的规定及参照最高人民法院相关指导案例,被告汽车销售公司的行为构成销售欺诈。(记者 余建华 通讯员 龙 轩)

出借的车辆肇事 车主有责任赔偿

稿件来源: 正义网   发布时间:2015-07-30 10:16:43

 20152月间,江西省信丰县正平镇村民张某把摩托车借给李某暂用,李某把行人刘某撞成重伤。经检测肇事车辆性能正常,但各类保险已过期。交警部门认定李某超速且占据人行道行驶应负事故全部责任。刘某花去医疗费用2万余元。因李某没有赔偿能力,而车主张某又拒绝承担赔偿责任,刘某遂对李某和张某提起赔偿诉讼。

  法院审理后,判决李某对刘某的2万余元医疗费用予以赔偿,张某承担1万元的连带赔偿责任。

  该案审理中,争议的焦点在于车主张某是否应对刘某的损失承担赔偿责任以及如何赔偿。根据我国侵权责任法第49条规定:“因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时,发生交通事故后属于该机动车一方责任的,由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分,由机动车使用人承担赔偿责任;机动车所有人对损害的发生有过错的,承担相应的赔偿责任。据此,机动车所有人出借车辆发生事故,其承担责任应以其是否有过错为原则。在《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中,明确规定了机动车所有人存在过错的几种情形:车辆存在缺陷、借用人未取得驾驶证、借用人饮酒吸毒后驾驶。虽然该案中不存在这些情形,但该《解释》还规定了第四种情形:“其它应当认定机动车所有人或者管理人有过错的。此为概括性条款,在实践中应根据不同的情况来确定机动车所有人是否存在过错。机动车强制保险是法律强制机动车所有人必须投保的保险,没有投保该险种的机动车辆禁止上路行驶,这是为了给交通事故受害人提供基本的保障。张某把未保该险种的车辆借给他人使用,可以认定张某的行为存在过错,应对受害人刘某的损失承担相应的连带赔偿责任。

  应当明确的是,张某仅应承担未投保机动车强制保险范围内的赔偿责任,鉴于该险如投保,其医疗费用赔偿额为1万元,故张某只对1万元的损失承担连带赔偿责任。

(作者单位:江西省信丰县人民检察院)

女儿伪造房产证卖父母房产会被判刑吗?

稿件来源: 劳动午报   发布时间:2015-06-11 09:23:34

提问:读者 张恩鑫

  回答:朝阳区人民检察院检察官 孙春敏

  张恩鑫:去年11月,我家邻居老孙与老伴出国旅游,回家后用钥匙怎么也打不开家门,这时一陌生男子从屋里出门,老两口吓了一跳。一问才知,对方姓张,已于2011年从老孙的女儿手里买下此房产,并已过户到自己名下。

  老孙很奇怪,房本明明在自己手里,女儿是怎么过的户呢?带着疑问,老孙和张先生一起来到房屋管理局。经核实发现,老孙现在手中持有的房产证上的印文系伪造的印章所盖。后经询问女儿老孙才知道,原来早在2010年时,还不上高利贷的女儿便打起了父亲房产的主意,她先花500元找路边办假证的人办了一张假房产证,后将父亲所持的真房产证掉包,让朋友全权代理自己的父亲将房产过户到自己名下,后到银行办理了120万元的抵押贷款。2011年,女儿又将房屋卖给张先生并于2012年办理了过户手续,直到去年11月趁父母出国旅游,老孙的女儿让张先生入住该房屋。请问:老孙女儿的行为会被判刑吗?

  孙春敏:从您介绍的情况来看,老孙女儿的行为已涉嫌伪造国家机关印章罪。根据《中华人民共和国刑法》第二百八十条的规定,伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。

  近年来,虚假印章、证件的泛滥严重扰乱社会秩序,在此提醒广大职工朋友,在日常生活中要妥善保管身份证、驾驶证及房产证等重要证件,谨防被盗或伪造。 (王香阑)

车子泡汤如何维权?听听法官怎么说

稿件来源: 扬子晚报  发布时间:2015-06-30 10:05:53

天降暴雨,物业公司措施不力,导致车库进水车被淹,物业该不该赔?车在地面上被淹,保险公司和4S店就维修费用吵成一团,导致车辆未能及时维修,扩大了损失,保险公司该不该赔?近日,南京连降大暴雨,导致很多市民的爱车泡汤,记者从南京相关法院采访了两则暴雨淹车引起的诉讼案例,供广大市民维权时对照参考。

  案例1 车库进水淹了车 物业被判赔11

  2011718日,南京突降暴雨,城内多处被淹。迟军夫妇车辆所在的某小区车库也被淹,整个车都被淹在水里。720日,迟军夫妇委托4S店修理人员进行施救,把车辆从地下车库中拖出。经拆检后,修理人员告诉他们,维修费要花48万元。迟军夫妇一听直吐舌头,决定不修了,去找物业公司索赔。经多次协商,双方无法就赔偿数额达成一致,迟军夫妇遂将物业告到法院,请求法院判令某物业公司赔偿车损26万余元、其他财产损失5000元、车辆租赁费7.2万元、车辆拆检费1.5万元,共计35万余元,并承担诉讼费用。

  法院认为,迟军夫妇缴纳的停车费,系无车停放空置状态下的交费标准,但该费用问题与实际车辆损失争议并无因果关系。而对于物业公司所称的不可抗力,法院认为,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,而该案所涉的突降大雨尚不能构成不可抗力,故对某物业公司此项辩称,不予支持。某物业公司对突发恶劣天气情况采取了相应措施,但应对措施不足,导致迟军夫妇车辆受损,但因为其履行了部分义务,对此可适当减轻其相应民事责任。

  法院还认为,迟军夫妇车位原系空置状态,停车后亦有告知某物业公司联系方式等附随义务;且在上述天气情况下,其人在小区附近,亦应及时查看以减少可能发生的损失。综合上述情况,酌定某物业公司应承担迟军夫妇损失的60%。经计算,迟军夫妇车辆损失为18万元,某物业公司应相应承担108000元。考虑迟军夫妇因车辆受损确有实际交通费用产生,酌定该损失标准可按每月600元确定,以四个月为宜,故金额为2400元,应由某物业公司承担。最终,法院判决某物业公司应赔偿迟军夫妇损失共计110400元。

  案例2 保险公司延误维修 赔了两万多

  2014928日夜间,南京降下暴雨,29日上午,南京市民濮雨露来到自己车位上开车上班,发现车子被淹了。因为是在4S店购买的保险,所以濮雨露就打电话给4S店,4S店派人将车辆拖走修理。30日上午,4S店告知濮雨露,其未能与保险公司就修车费用达成一致,要求濮雨露与保险公司联系报案。

  无奈之下,濮雨露只好自己打电话联系保险公司。但是,联系归联系,保险公司仍然没有和4S店就维修费用达成一致。108日,濮雨露委托一家保险公估公司对车损进行鉴定,鉴定实际损失为3万余元。对此,保险公司不认可,并拒绝赔偿,无奈之下,濮雨露只得将保险公司告到法院,请求法院判令保险公司赔偿车损和鉴定费31000余元,并承担诉讼费。

  法院一审判决保险公司承担90%的责任,向濮雨露支付车损27513元、鉴定费1377元。宣判后,保险公司不服提起上诉。南京中院审理后认为,濮雨露投保的车辆因暴雨发生保险事故,产生损失,属于保险责任范围,故保险公司应当承担保险责任。保险公估公司作为价格评估的社会中介机构,其定损数额具有客观性、准确性。保险事故发生后,濮雨露及时向保险公司报了案,保险公司虽然派出定损员进行现场勘查并定损,但因定损的价格较低,不能满足4S店维修车损之需要,以致事故车辆未能得到及时的维修,损失扩大,保险公司存在主要过错,应承担主要责任。遂判决驳回上诉,维持原判。(文中当事人为化名)

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